¿Cómo comprar una casa con varios herederos?

¿Puedo comprar un piso procedente de herencia?

Si eres un tercero y te estás preguntando cómo comprar una casa con varios herederos, la respuesta es que podrás comprar un piso de herencia siempre y cuando los herederos alcancen un acuerdo de venta por unanimidad. Desde el momento en que varios hermanos reciben en herencia un inmueble, hace falta un acuerdo unánime entre todos ellos para que este pueda venderse.

Por tanto, solo se puede vender una casa heredada si todos los herederos están de acuerdo. En caso contrario, la venta no podrá llevarse a cabo. En no pocas ocasiones, que los hermanos tomen la decisión de vender por unanimidad puede resultar complicado, y es de gran ayuda conocer las opciones que existen para desbloquear la situación.

¿Cuándo puedo entrar en una casa heredada?

El artículo 28 de la Ley Hipotecaria establece que no se puede vender un piso heredado hasta que hayan pasado dos años desde la aceptación de la herencia.

Si estás en la posición del comprador que quiere saber cómo comprar una casa con varios herederos, deberás informarte adecuadamente en qué momento puedes adquirir la casa y entrar en ella o si, por el contrario, tienes que esperar a que venza este plazo.

¿Cómo se reparte una casa en herencia?

Lo más común es que a cada uno de los hermanos les haya correspondido el mismo porcentaje de la casa: por ejemplo, si son cuatro, cada uno se convierte en dueño de un 25%, siempre y cuando ninguno haya sido beneficiado con el tercio de mejora (que es la parte de los bienes de los padres de la que estos pueden disponer libremente para beneficiar, si así lo desean, a alguno de sus hijos).

Para facilitar el asunto de cómo dividir una casa de herencia, si los padres cuentan con bienes suficientes, es de ayuda que adjudiquen los bienes inmuebles de su propiedad por entero a cada uno de sus hijos y, si alguno no recibiera propiedades, sí heredase otros bienes por valor similar al de los inmuebles legados a sus hermanos. Es decir, que los padres hagan partes iguales en valor, donde la casa no se reparte, sino que pasa a ser enteramente propiedad de uno de los hermanos.

¿Se puede comprar la parte de una herencia a un hermano?

La respuesta es sí. La ley establece que ninguno de los copropietarios puede ser obligado a permanecer en el proindiviso. O lo que es lo mismo: cualquiera de los hermanos tiene derecho a vender su parte. La única limitación es que los demás hermanos tendrán derecho de compra preferente sobre la misma, antes de que pueda comprarla un tercero. Este derecho se debe ejecutar en un plazo máximo de 30 días.

Como la ley también afirma que ninguno de los copropietarios puede ser obligado a vender, es frecuente que los proindivisos terminen generando conflictos de intereses cuando unos hermanos quieren vender y otros no, dado que, legalmente, todos están en su derecho.

Así pues, comprar parte de una herencia a un hermano se convierte en una buena solución para salir del atolladero.

¿Y si mi hermano vive en casa de mis padres fallecidos?

La situación de proindiviso supone que todos los copropietarios son ahora responsables de pagar su proporción de gastos por mantenimiento, servicios comunes e impuestos sobre la propiedad. Esta obligación, unida al hecho de que el hermano que vive en la casa no paga alquiler, puede ser fuente de no pocas disputas.

Si quieres saber cómo se puede echar a un hermano de la casa de herencia familiar, estas son algunas de las posibles soluciones:

• Adjudicación de proindiviso: vender el piso heredado y repartir la ganancia conforme al testamento o a lo que la ley establece.
• Adjudicación individual: el hermano que vive en la casa puede convertirse en el único propietario de la misma si, por ejemplo, en la herencia también figura un capital y este hermano renuncia al capital a favor de sus hermanos para conservar la propiedad de la casa.
• Extinción de condominio: donde todos los hermanos deciden ceder la herencia a un hermano. La ventaja de este método es que el hermano que conserva la propiedad exclusiva paga solo entre el 0,5% y el 1,5% (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).
• Compraventa del proindiviso: uno o varios de los hermanos venden sus partes a otros hermanos o a un tercero.
• División de la cosa común: mediante subasta judicial voluntaria de todos los hermanos, y reparto posterior conforme al testamento o a la ley. Esta es otra respuesta válida a la pregunta de cómo comprar una casa con varios herederos: adquiriéndola en subasta. Es un caso menos común, pero también existe.
• Desahucio: dado que ningún copropietario tiene derecho a utilizar la propiedad para sus propios fines sin el consentimiento de los demás propietarios.

¿Hay que pagar IRPF por un piso heredado por varios hermanos?

Tanto a la hora de aceptar una propiedad heredada por varios hermanos como después de venderla, habrá que pagar ciertos impuestos.

En el momento de aceptar la herencia, todos los hermanos deberán satisfacer el Impuesto de Sucesiones y la Plusvalía Municipal, en las mismas proporciones en que vayan a convertirse en propietarios de la casa heredada.

Tras la venta del inmueble en proindiviso, cada hermano deberá declarar las ganancias de capital en su declaración de la renta (pagando, por tanto, el IRPF) conforme al porcentaje del que fueran propietarios.

También deberán formar parte de la declaración de la renta, en la parte proporcional a cada uno de los hermanos, los ingresos que el piso genere por otros conceptos (por ejemplo, si se alquila).

Conclusión, entonces ¿cómo comprar una casa con varios herederos?

Si has leído hasta aquí ya has visto que comprar una casa de herencia es posible, pero hay una serie de normas y regulaciones que pueden alargar y complicar el proceso. Cada caso es diferente y todo dependerá de la situación en que se halle respecto de la herencia la casa concreta que deseas, así como de tu interés en ella y tu disposición a esperar la resolución de todos los procesos.